มีแต่สถาปนิกที่ไร้สำนึกและนักพัฒนาที่ขาดสติเท่านั้น ที่แนะนำให้เจ้าของโรงแรมดุสิตธานีรื้ออาคารเดิมลงทิ้ง และสร้างใหม่

ไม่ได้เป็นเหตุผลอะไรทางคุณค่าอาคารทางสถาปัตยกรรมเลยนะครับ แต่เป็นเรื่องธุรกิจล้วนๆ

เรื่องแรก คือคนที่ทำการศึกษา Feasibility ให้นั้น ก็ช่าง casual ขนาดที่ไม่นำเอาโครงการข้างเคียงอย่าง One Bangkok เข้ามาเป็น context ของการศึกษา ในศักยภาพของพื้นที่ขายขนาด 2 ล้านตารางเมตรจาก One Bangkok นี่ อย่าว่าแต่โครงการใหม่บนที่ดินของโรงแรมดุสิตธานีเลยครับ ย่านพระรามสี่ทั้งหมดนี่รับรองราบเป็นหน้ากลองไปอีก 10 ปีด้วยอาการ over supply แน่นอน เกรงว่าถ้าลงทุนทุกตึกโรงแรมดุสิตธานีทิ้งไป สร้างตึกใหม่ขึ้นมาเต็ม FAR ก็อาจจะใช้เวลาขายพื้นที่กันอย่างยากเข็ญไปกันอีกหลายปี ถ้าทำเป็นโรงแรมขึ้นมาใหม่ ก็ต้องไปแข่งกับโรงแรมใหม่ๆที่จะถูกสร้างขึ้นมาใหม่ในบริเวณนั้น ไม่มีข้อได้เปรียบด้าน heritage value เทียบกับการปรับปรุงอาคารระดับ signature แบบดุสิตธานีขึ้นมาให้ทันสมัย คนที่อยู่ในธุรกิจโรงแรมมาหลายปีทุกคนรู้แบบแทบไม่ต้องคิดเลย ว่าในกรณีนี้ อาคารที่ทรงคุณค่าแบบดุสิตธานีได้เปรียบทางด้านการตลาดมากกว่าแน่นอน การทุบอาคารดุสิตธานีทิ้ง จึงทำให้โครงการใหม่ที่จะได้รับการพัฒนาขึ้นนั้น อาจอยู่บนพื้นฐานของความเสี่ยงทางธุรกิจที่สูงขึ้นเมื่อนำเอาบริบทของโครงการที่อยู่ในละแวกใกล้เคียงมาวิเคราะห์ร่วมด้วย

ผมเชื่อว่าคนที่เสนอแนวทางที่ทุบอาคารทิ้งทั้งหมดนี่ ไม่ได้คิดอะไรไปไกลว่า commissioning fee ที่สูงขึ้น ทั้งค่าออกแบบ ค่าที่ปรึกษา เพราะคิดกลับไปมาทางธุรกิจอย่างไรแล้ว การทุบอาคารเดิมทิ้งไม่ใช่แนวทางที่ถูกต้องในทางธุรกิจอย่างแน่นอน สงสารแต่เจ้าของโครงการที่อาจจะต้องประสบปัญหาในการทำกำไรให้กับโครงการในอนาคต เพราะเลือกเชื่อที่ปรึกษาที่ไม่มีประสบการณ์จริงในการทำธุรกิจ และมีแต่ report สวยๆบนกระดาษ แต่ขาดการวิเคราะห์ที่รอบคอบโดยคำนึงถึงองค์รวมของธุรกิจและเมืองที่แท้จริง

แนวทางที่ถูกต้องในการพัฒนาคือเก็บโรงแรมเดิมไว้ เพราะ branding แข็งแรง สถาปัตยกรรมสมัยใหม่ในยุค Modernism ที่ทรงคุณค่า เป็นที่รู้จักของคนทั่วโลก ถ้าได้มีปรับปรุงภายในให้ทันสมัยสะดวกสบาย และทำการตลาดดีๆ รับรองอยู่ยงคงกะพันได้อีกนานครับ ส่วนพื้นที่ที่จะเพิ่มเติมเพื่อหารายได้เพิ่มก็ให้ทุบอาคารด้านข้างลง แล้วสร้างเป็นอาคารสูงขึ้นมาแทนที่ให้เต็ม FAR ส่วนที่จอดรถด้านหน้าขุดลงไปใต้ดิน ทำเป็น commercial รองรับนักท่องเที่ยวย่านพัฒพงษ์ที่เดินกันอย่างขวักไขว่ทั้งกลางวันและกลางคืน บวกลบค่าก่อสร้างแล้วจะลดไปหลายพันล้าน (เพราะเก็บอาคารเดิมไว้บางส่วน) ทำให้ในแง่การลงทุนแล้วมี safety เยอะกว่าการทุบทิ้งแล้วสร้างใหม่ทั้งหมดแน่นอน ลดความเสี่ยงในการลงทุน และมีโอกาสคืนทุนในเวลาอันสั้นกว่า

ฟังดูก็อาจไม่น่าเชื่อว่าบริษัทที่ปรึกษาธุรกิจสำหรับโครงการขนาดใหญ่ขนาดนี้จะทำการศึกษาที่ผิดพลาดได้ขนาดนี้นะครับ แต่เชื่อเถอะฮะว่าเป็นไปได้ ส่วนมากจะเป็นพวกที่ใส่สูทหล่อๆ หน้าตาดีนี่แหละ ไม่ได้เรื่องที่สุดแล้ว และสุดท้ายเราก็หลงเชื่อคนพวกนี้แหละครับ เจ้าของโครงการก็จะลงทุนกันจนหน้ามืด ส่วนเมืองกรุงเทพฯในแบบที่เรารักก็ต้องถูกทำลายย่อยยับไปทีละน้อย และไม่เหลือความภูมิใจใดๆส่งต่อไปให้ลูกหลานได้อีกเลย น่าเสียดายชมัด

Photo credit: Kong Pantumachinda