นานๆจะมีนโยบายด้านผังเมืองออกมาในวิธีที่ทำให้ผมตื่นเต้นนะฮะ

ในอีกไม่นาน สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร จะนำเสนอมาตรการใหม่เข้าเป็นส่วนหนึ่งของผังเมืองฉบับปรับปรุงฉบับที่ 4 ที่จะนำมาประกาศใช้ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า มาตรการที่ว่านั้นคือมาตรการการโอนสิทธิในการพัฒนา (Tranfer of Development Right) หรือที่เรียกกันสั้นๆว่า TDR

TDR คือการอนุญาตให้มีการถ่ายโอนซื้อขายสิทธิในการปลูกสร้างตามข้อกำหนดของผังเมือง ที่กำหนดสิทธิในพื้นที่ในการปลูกสร้างเป็นสัดส่วนต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) หรือที่เรียกกันว่า FAR นั้น จากที่ดินที่ใช้ FAR ไม่เต็มข้อกำหนด ให้สามารถขายสิทธิในการพัฒนาให้กับบริเวณที่ต้องการที่จะพัฒนาให้สูงกว่า FAR ที่มีอยู่ได้ ตามที่ได้รับการอนุญาตไว้ในผังเมือง ทั้งนี้ที่ดินที่อาจจะขายได้นั้น อาจจะเป็นอาคารที่ได้รับการขึ้นทะเบียนไว้เป็นอาคารอนุรักษ์ ที่ดินที่ถูกกำหนดไว้ให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือบ้านพักอาศัยที่ไม่มีความประสงค์จะพัฒนาที่ดิน และสามารถขายสิทธิในการพัฒนานั้น ให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจะพัฒนาให้มีพื้นที่อาคารมากขึ้นกว่า FAR 8:1 ที่กำหนดไว้ในเขตพาณิชย์กรรมความหนาแน่นสูง หรือตามแนวเขตระบบขนส่งมวลชนเป็นต้น

มาตรการนี้ จัดได้ว่าเป็นเครื่องจักรสำคัญที่จะพลิกฟื้นเศรษฐกิจกันแบบถล่มทลายกันทีเดียว จนอาจทำให้ยุคทองทางด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับมาสู่มหานครแห่งนี้ก็เป็นได้

ในปัจจุบัน การกำหนด FAR ไว้ที่อัตราส่วนสูงสุดที่ 8:1 นั้น ทำให้ธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นมีสัดส่วนของกำไรที่ลดลงเมื่อราคาของที่ดินสูงขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง และเป็นสาเหตุให้ราคาขายต่อตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์นั้น มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างน่ากลัว ปัจจุบัน ณ วันที่นั่งเขียนอยู่นี่นั้น ราคาที่ดินบนสุขุมวิทมีราคาตารางวาละเกือบ 2 ล้านบาท และราคาขายของอาคารชุดชั้นดีสูงถึง 4 แสนกว่าบาทต่อตารางเมตร ดูแล้วการที่ชาวบ้านฐานะปานกลางอย่างเราจะมีที่อยู่อาศัยดีๆในเมืองได้ ก็ดูเหมือนจะห่างไกลจากความจริงเข้าไปทุกวัน 

การออกมาตรการ TDR นี้ จึงดูเหมือนจะเป็นผลดีโดยตรงกับการพัฒนาที่ทำให้นักพัฒนา สามารถสร้างอาคารบนที่ดินได้มีพื้นที่มากขึ้น แม้ว่าจะได้เงินมากขึ้น แต่ก็ทำให้ต้นทุนต่อตารางเมตรบนที่ดินนั้นมีแนวโน้มลดลงซึ่งนั่นเป็นเหตุอันควรที่ทำให้ในการลงทุนนั้น มี​ช่องว่างของโอกาสในการกำหนดราคาขายที่ตำ่ลงได้ และเกิดการแข่งขันได้มากขึ้น จนอาจทำให้เกิดการลงทุนใหม่ๆเพิ่มมากขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะเดียวกันนั้นเอง เงินจากการลงทุนส่วนหนึ่ง จะกระจายไปสู่การซื้อสิทธิในการพัฒนาจากที่ดินที่มีข้อจำกัดในการพัฒนาและไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็ม FAR เช่น อาคารที่ถูกกำหนดไว้เป็นอาคารอนุรักษ์เป็นต้น ก็จะทำให้เจ้าของที่ดินที่จะขายสิทธิเหล่านั้น สามารถมีรายได้ไปปรับปรุงอาคารที่มี หรือพื้นที่สีเขียวที่เป็นเจ้าของ โดยไม่ต้องนำที่ดินออกมาขายเพื่อให้มีรายได้เข้ามาแต่เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป

สิ่งที่เป็นประโยชน์อย่างมหาศาลที่ผมเห็น ก็คือการพัฒนาที่จะเกิดเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 20% ทันทีที่มาตรการนี้ประกาศใช้ เนื่องจากความสนใจของนักพัฒนาที่ต้องการจะกว้านซื้อ Developmemt Right (DR) นี้อย่างรวดเร็ว และทันที่ที่การพัฒนาเกิดขึ้น ต้นทุนของการพัฒนาก็จะลดลงไปทันที 20% และทำให้เกิดการแข่งขันที่มีแรงจูงใจเป็นอย่างมาก ในทางการอนุรักษ์เมือง อาคารเก่าทั้งหลายที่ต้องเคยดิ้นรนต่อสู้เพื่อหาปัจจัยมาทนุบำรุงอาคารนั้น ก็จะหมดปัญหาไปก้อนใหญ่ สามารถมีเงินเข้ามาเพื่อมาลงทุนใช้จ่ายได้โดยไม่ต้องทุบอาคารทิ้งหรือขายที่ดินทิ้ง อาคารเก่าๆสวยๆในกรุงเทพฯก็มีแนวโน้มที่จะได้รับการต่อลมหายใจให้อยู่ได้ยาวนานขึ้น และทำให้เมืองสามารถมีอาคารเก่าใหม่อยู่เคียงคู่กันได้อย่างงดงาม

ถ้ามองไกลออกไปอีกนิด การโอนสิทธิข้ามเขตจากที่ดินจากรอบชานเมืองซึ่งมี DR เหลืออย่างมากมายนั้น เพื่อเข้ามาพัฒนาในเมือง ก็จะเป็นการกระจายรายได้ออกไปสู่บริเวณรอบนอกของเมือง และเป็นโอกาสที่จะให้เกิดการพัฒนาความหนาแน่นในรอบนอกของเมืองในบางส่วน ทำให้เกิดการกระจายความหนาแน่นของเมืองออกไปอย่างเป็นธรรมชาติ (Organic Dissemination) และทำให้เมืองเกิดสมดุลที่ดีขึ้น ผลลัพธ์ของการเกิดสมดุลที่ดีนั้นก็จะนำพาให้ปัญหาหลายอย่างที่เมืองของเรากำลังเผชิญอยู่นั้นลดน้อยถอยลง เช่น ปัญหาการจราจร และ ความเหลื่อมล้ำทางรายได้และการพัฒนา

นี่อาจจะเป็นนโยบายทางผังเมืองของกรุงเทพอันเดียว ที่ทำให้คนจนนั้นมีโอกาสรวยขึ้น และนักลงทุนก็ทำธุรกิจได้ง่ายขึ้น คนในเมืองก็อาจมีบ้านอยู่ได้ง่ายขึ้น พื้นที่สีเขียวในเมืองจะถูกรักษาไว้ และอาจมีปริมาณเพิ่มขึ้น รัฐเองก็จะสามารถจัดเก็บรายได้ได้มากขึ้น และการผังเมืองของกรุงเทพฯ ก็จะมีเครื่องมือไว้ให้บริหารจัดการในการกำหนดนโยบายของเมืองได้สะดวกรวดเร็วทันเหตุการณ์ ดีกว่ามานั่งรอระบายผังสีกันหลายๆปีครั้งโดยที่ไม่มีใครได้ประโยชน์อันชัดเจนเลยจากผังสีเหล่านั้น เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่ผังเมืองกรุงเทพฯจะเอื้อประโยชน์ให้กับคนในกรุงเทพฯ มากกว่าจะเป็นการกดหัวควบคุมโดยที่ยังเต็มไปด้วยข้อกังขาว่าเป็นการควบคุมไปเพื่อประโยชน์ของประชาชนหรือเพื่ออุดมคติของนักวิชาการ ซึ่งครั้งนี้ ถ้าการทำ TDR สำเร็จลุล่วงและผ่านความเห็นชอบของรัฐบาลออกมาเป็นกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว ก็จะเป็นนโยบายแรกของรัฐบาลนี้ที่ทำให้เกิดการขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจอย่างจริงจังเสียที และหวังว่าจะทำกันได้อย่างรวดเร็วและไม่มีลีลาเยอะ

ก่อนที่ชีวิตพวกเราจะมอดไหม้กันไปข้างหนึ่ง